Nos, elkészült a faanyagvédelmi szakvélemény. Nem örülünk neki, nagyon nem.
Már az úriember, aki magát a vizsgálatot végezte, is erősen hümmögött, de azt nem gondoltam volna, hogy az lesz az eredmény, hogy jó pár gerenda cserére szorul. Ez természetesen a gyakorlatban azt jelenti, hogy az összes.
Tény, hogy durva korhadások és rágások vannak néhol, esetenként 6-8cm mélyen. A szakértő szerint neki lehetne állni bárdolni és kezelni, de annyira sok anyagot kellene leszedni, hogy nem maradna elég keresztmetszet. A tetőszerkezetben is sok a rágás és korhadás, de az valamivel azért jobb állapotban van. Persze mivel a tetőszerkezet a fagerendákra van ráácsolva, ezért gerendát csak úgy lehet cserélni, hogy tetőt is.
Úgy tűnik, hogy már annak idején is használt gerendákat építettek be a házba, vannak erre utaló korhadásnyomok, illetve a gerendák végein oldalt is van csap, nem csak fent, ahol a tető szarufa becsatlakozik.
Itt tartunk most. Ennek a blognak nem témája az egésznek az érzelmi oldala, de tény, hogy a francba kívántuk az egész házvételt és felújítást, pedig még nem kezdtünk el igazán semmit.
Szóval most azt próbáljuk kitalálni, hogy mi legyen a tetővel meg a födémmel. Nézegetem a szeglemezes rácsos tartós technológiát, mert annál nem kell külön födém, a tartók közvetlenül a koszorúra vagy szelemenre fekszenek fel. Azon az áron, hogy nincs padlástér.
A másik megoldás az ácsolt tető, ott is csak az jön szóba, hogy a födémet a tetőszerkezet alsó síkja alkotja. Arra egészen biztosan nem lesz pénz, hogy födémet is és tetőt is csináltassunk.
Hogy a bejegyzés címére visszatérjek: csak akkor vegyetek fafödémes régi házat, ha tüzetesen átvizsgáltattátok az összes faszerkezetet szakértővel, vagy eleve tervben van a régi rossz szerkezetek cseréje.
2016. március 2., szerda
2016. február 17., szerda
A födém feltárása
Végre sikerült feltárni a födémet!
Sokkal tovább tartott, mint számítottam, pedig egyik nap az egyik barátom segített is benne. Azt gondoltam, hogy 2-3 nap alatt kész lesz.
Az történt, hogy minden adag anyagot háromszor kellett legalább mozgatni. A padlás sarkánál van a feljáró, ahol nagyon nehéz mozogni. Először is fel kellett szedni az agyagot, ez viszonylag könnyen ment, mert öklömnyi, tányérnyi darabokban jött fel, ha feszítővassal alányúltam. Ezt utána oda kellett lapátolni a padlásfeljáró közelébe, mert az kizárt dolog volt, hogy minden egyes lapátnyi adaggal odagörnyedek a tetőgerendák alá, és szépen lecsúsztatom. Eleve a szélénél nagyon görnyedős volt már a felszedés is.
Amikor egy nagy kupac összegyűlt, akkor odaültem a padlásfeljáróhoz, és egy kis kézi lapáttal a kupacot "átraktam" a házilag készített törmelékcsúszdára, így lent gyűlt a kupac. Majd ezt kellett még onnan eltalicskázni az emésztőbe. Illetve csak eleinte az emésztőbe, mert abban hamar annyira felgyűlt a kupac, hogy - bár még lett volna hely benne - nem tudott szétterülni az agyag. Gyakorlatilag minden talicskányi adag után egy rúddal el kellett kotorászni, hogy beljebb csússzon. Egy idő után emiatt nem is vittem az emésztőbe, hanem csak átlapátoltam a szomszéd helységbe, ami majd bontandó lesz.
Miután nagy nehezen lejuttattuk az összes agyagot, nagyjából felsöpörtem a padláson, és felszedtem a deszkákat a főfalak mentén fél méterig. Kicsit vegyes érzelmeim vannak, mert van pár számomra aggasztó kinézetű gerenda, de majd meglátjuk, hogy mit szól hozzá a faanyagvédelmi szakértő.
Egyébként most az a helyzet, hogy nem lesz tetőtér-beépítés, sem tetőcsere, hanem csak héjazatcsere van tervben. Illetve, ha megfelelő állapotú, akkor mégiscsak megtartanánk a hozzáépített előteret.
Pár kép, sajnos csak telefonosak. Nem merem oda felvinni a rendes gépet, akkora a por.
Sokkal tovább tartott, mint számítottam, pedig egyik nap az egyik barátom segített is benne. Azt gondoltam, hogy 2-3 nap alatt kész lesz.
Az történt, hogy minden adag anyagot háromszor kellett legalább mozgatni. A padlás sarkánál van a feljáró, ahol nagyon nehéz mozogni. Először is fel kellett szedni az agyagot, ez viszonylag könnyen ment, mert öklömnyi, tányérnyi darabokban jött fel, ha feszítővassal alányúltam. Ezt utána oda kellett lapátolni a padlásfeljáró közelébe, mert az kizárt dolog volt, hogy minden egyes lapátnyi adaggal odagörnyedek a tetőgerendák alá, és szépen lecsúsztatom. Eleve a szélénél nagyon görnyedős volt már a felszedés is.
Amikor egy nagy kupac összegyűlt, akkor odaültem a padlásfeljáróhoz, és egy kis kézi lapáttal a kupacot "átraktam" a házilag készített törmelékcsúszdára, így lent gyűlt a kupac. Majd ezt kellett még onnan eltalicskázni az emésztőbe. Illetve csak eleinte az emésztőbe, mert abban hamar annyira felgyűlt a kupac, hogy - bár még lett volna hely benne - nem tudott szétterülni az agyag. Gyakorlatilag minden talicskányi adag után egy rúddal el kellett kotorászni, hogy beljebb csússzon. Egy idő után emiatt nem is vittem az emésztőbe, hanem csak átlapátoltam a szomszéd helységbe, ami majd bontandó lesz.
Miután nagy nehezen lejuttattuk az összes agyagot, nagyjából felsöpörtem a padláson, és felszedtem a deszkákat a főfalak mentén fél méterig. Kicsit vegyes érzelmeim vannak, mert van pár számomra aggasztó kinézetű gerenda, de majd meglátjuk, hogy mit szól hozzá a faanyagvédelmi szakértő.
Egyébként most az a helyzet, hogy nem lesz tetőtér-beépítés, sem tetőcsere, hanem csak héjazatcsere van tervben. Illetve, ha megfelelő állapotú, akkor mégiscsak megtartanánk a hozzáépített előteret.
Pár kép, sajnos csak telefonosak. Nem merem oda felvinni a rendes gépet, akkora a por.
 |
| DIY Törmelékcsúszda |
 |
| DIY Törmelékcsúszda |
 |
| A letermelt agyag (nagy része) |
 |
| Feltárt gerendavégek |
 |
| Meglepetés tojás :) |
 |
| Feltárt gerendavégek |
 |
| Feltárt gerendavégek |
2016. január 17., vasárnap
Munkák 1.
Ma dolgozgattam a háznál. Az elképzelésem az volt, hogy körbeásom az emésztőt, hogy majd be lehessen omlasztani, de fagyott volt a föld, így az egyik kerti budit bontottam el inkább, meg leszedtem a fatároló tetejéről azt a sok hulladékot. Meg a melléképület padlásáról lehordtam egy csomó faanyagot, annyival is előrébb vagyunk. A fatároló hátulja, amit eddig takart a budi, katasztrofális állapotban van. Semmi vízelvezetés, az összes víz a tetőről simán csak a tároló mögé folyt le, és teljesen meg van süllyedve az egész.
Egy fél négyzetméteren felszedtem a padláson a deszkaborítást, ahol a beázás volt. Van valami gombaféle, de úgy néz ki, hogy területileg nem túl szétterjedt. Kicsit aggódok azért. A törött palát belülről kinyomtam FBS ragasztóval, annyival kevesebb víz folyjon be.
(A képek telefonosak)
Egy fél négyzetméteren felszedtem a padláson a deszkaborítást, ahol a beázás volt. Van valami gombaféle, de úgy néz ki, hogy területileg nem túl szétterjedt. Kicsit aggódok azért. A törött palát belülről kinyomtam FBS ragasztóval, annyival kevesebb víz folyjon be.
(A képek telefonosak)
2015. december 18., péntek
A tervek
Végleges(nek szánt) formát öltött az alaprajz. Berakom először a képeket, utána a magyarázat:
A telek úgy néz ki, hogy a déli oldal az utcafront. A nyugati oldalon a háztól 3 méterre van a telekhatár, és oldalhatáros beépítésű az övezet, bár a ház még nem úgy épült. A keleti oldalon nem a vonal a telekhatár, hanem annál kicsit messzebb van, viszont a szomszéd háza nagy és magas, ott egy nagy fehér fal tornyosul. Körülbelül az iránytű helyén van a mostani garázs, ami elég rossz állapotban van, de még marad. Az sajnos szabálytalan helyen van, tehát ha lebontjuk, akkor újat oda nem lehet építeni.
A kocsibeálló éppen befér a nyugati oldalon a ház és a telekhatár közé, ez az építészünk ötlete volt és nagyon megtetszett nekünk is. Eredetileg garázst gondoltunk, de az nagyon szűkös lett volna. Mellette egy tároló kapott helyet, amin jelölve is van, hogy hol van most a kút. Ez a tároló alá kerülne. Látszik, hogy a pincelejáró is innen nyílik. Az egyik korábbi posztban említett hidrofor akna a kút és a pincelépcső között van, ezen a rajzon még nem szerepel. Nem tudom még hogy a kutat és ezt az aknát hogy lehet jól és biztonságosan beleintegrálni a dologba, de majd meglátjuk.
A két nagy utcafronti szoba helyett lesz két kisebb hálószoba, egy külön WC és egy fürdőszoba, WC-vel. A közlekedőt igyekeztünk minimálisra venni. A külön WC ugye közvetlenül az előtérből fog nyílni, az intim zóna a közlekedővel kapcsolódik a házhoz. A konyha-nappali-étkező elrendezésen nem kell sokat magyarázni, beraktunk még egy kicsi dolgozószobát is, amit el lehet zárni a gyerekek elől :)
A tetőtérben két kicsi szoba és vizesblokkok vannak, ezek mind nagyon picik, de azt reméljük, hogy élhetőek lesznek.
A tároló és az előtér között pedig kialakult egy háztartási helyiségnek nevezett helyiség, oda szeretnénk rakni a mosógépet, szárítót, takarítószereket, stb. Be van rajzolva, de kérdés, hogy lesz-e innen is bejárat a házba, ezügyben kicsit elbizonytalanodtunk.
Az elképzelés az, hogy a dolgot több ütemben csinálnánk meg. Először elkészülne a lenti alapterület bővítés az állókorcos lemezfedéssel és a födémáttörés. Ekkor a mostani tetőhöz nem nyúlnánk. Ha majd összeszedtük magunkat, meg lejárnak a lakástakarékok, akkor szeretnénk a második ütemben a tetőt cseréltetni és majd kialakítani a tetőtéri elrendezést.
A terasz egy része így fedett lesz, és igyekszünk majd minél nagyobb ablakokat berakni a kert felé, hogy minél több fény jöjjön be, ugye sajnos északi tájolású lesz ez a rész.
Ezek tehát az alaprajzi tervek, most a homlokzati terv készül az engedélyezéshez.
Ja, bejött most hogy lesz rengeteg CSOK meg ÁFA kedvezmény új ház építésére, ezen is gondolkodunk, hogy lehet hogy ezt az egészet újra át kellene gondolnunk, ha ennyire megváltoznak a feltételek. Lehet hogy lassan jobban megérné tök új házat építeni ennyi támogatással...
A telek úgy néz ki, hogy a déli oldal az utcafront. A nyugati oldalon a háztól 3 méterre van a telekhatár, és oldalhatáros beépítésű az övezet, bár a ház még nem úgy épült. A keleti oldalon nem a vonal a telekhatár, hanem annál kicsit messzebb van, viszont a szomszéd háza nagy és magas, ott egy nagy fehér fal tornyosul. Körülbelül az iránytű helyén van a mostani garázs, ami elég rossz állapotban van, de még marad. Az sajnos szabálytalan helyen van, tehát ha lebontjuk, akkor újat oda nem lehet építeni.
A kocsibeálló éppen befér a nyugati oldalon a ház és a telekhatár közé, ez az építészünk ötlete volt és nagyon megtetszett nekünk is. Eredetileg garázst gondoltunk, de az nagyon szűkös lett volna. Mellette egy tároló kapott helyet, amin jelölve is van, hogy hol van most a kút. Ez a tároló alá kerülne. Látszik, hogy a pincelejáró is innen nyílik. Az egyik korábbi posztban említett hidrofor akna a kút és a pincelépcső között van, ezen a rajzon még nem szerepel. Nem tudom még hogy a kutat és ezt az aknát hogy lehet jól és biztonságosan beleintegrálni a dologba, de majd meglátjuk.
A két nagy utcafronti szoba helyett lesz két kisebb hálószoba, egy külön WC és egy fürdőszoba, WC-vel. A közlekedőt igyekeztünk minimálisra venni. A külön WC ugye közvetlenül az előtérből fog nyílni, az intim zóna a közlekedővel kapcsolódik a házhoz. A konyha-nappali-étkező elrendezésen nem kell sokat magyarázni, beraktunk még egy kicsi dolgozószobát is, amit el lehet zárni a gyerekek elől :)
A tetőtérben két kicsi szoba és vizesblokkok vannak, ezek mind nagyon picik, de azt reméljük, hogy élhetőek lesznek.
A tároló és az előtér között pedig kialakult egy háztartási helyiségnek nevezett helyiség, oda szeretnénk rakni a mosógépet, szárítót, takarítószereket, stb. Be van rajzolva, de kérdés, hogy lesz-e innen is bejárat a házba, ezügyben kicsit elbizonytalanodtunk.
Az elképzelés az, hogy a dolgot több ütemben csinálnánk meg. Először elkészülne a lenti alapterület bővítés az állókorcos lemezfedéssel és a födémáttörés. Ekkor a mostani tetőhöz nem nyúlnánk. Ha majd összeszedtük magunkat, meg lejárnak a lakástakarékok, akkor szeretnénk a második ütemben a tetőt cseréltetni és majd kialakítani a tetőtéri elrendezést.
A terasz egy része így fedett lesz, és igyekszünk majd minél nagyobb ablakokat berakni a kert felé, hogy minél több fény jöjjön be, ugye sajnos északi tájolású lesz ez a rész.
Ezek tehát az alaprajzi tervek, most a homlokzati terv készül az engedélyezéshez.
Ja, bejött most hogy lesz rengeteg CSOK meg ÁFA kedvezmény új ház építésére, ezen is gondolkodunk, hogy lehet hogy ezt az egészet újra át kellene gondolnunk, ha ennyire megváltoznak a feltételek. Lehet hogy lassan jobban megérné tök új házat építeni ennyi támogatással...
2015. december 11., péntek
Hitel, értékbecslés, CSOK
A házzal és a műszaki tartalommal kapcsolatos bejegyzések mellett lehet hogy érdekes lehet a folyamat jogi vonatkozása is. Ebben a bejegyzésben kicsit a hitelezéssel és a kapcsolódó intézni valókkal foglalkozom. Lehet hogy kicsit száraz lesz és hosszú, de saját tapasztalatokon alapul, és leírom, hogy hogy nem buktunk el majdnem 2 millió forintot...
Ugye a teljes költség nálunk kiadás oldalon úgy fog kinézni a végén, hogy
Összes költség = Vételár + Felújítás + Egyéb
A forrás oldal pedig így:
Összes forrás = Saját erő + Hitel + CSOK
(CSOK = Családok Otthonteremtési Kedvezménye)
A vételár ugye az alku kérdése, a felújítás költségeit csak becsülni tudjuk, az egyéb kiadások alatt pedig ilyeneket értek, hogy ügyvédi díj, ingatlanszerzési illeték, hitelfolyósítási díj, közjegyzői díj, földhivatali eljárási díjak, tulajdoni lap lekérési díjak, CSOK ügyéntézés során mindenféle illetékbélyegek, ingatlan-értékbecslés, stb. Ebben nincsenek benne a különféle tervezési és ingatlanszakértői díjak, amiket az építésznek és egyéb szakembereknek kell fizetni az építési engedélyhez. Ezeket majd a felújításhoz számoljuk.
A saját erő annyi amennyi, a hitel maximális összegét ugye a bank határozza meg az ingatlan becsült hitelfedezeti értéke és a hitelt felvevő személy (én) hitelminősítése alapján, a CSOK-ot pedig gyermekszám, az ingatlan hasznos alapterülete és energetikai besorolása alapján adja az állam.
Egy kicsit írnék a jelzáloghitelről, mert az egészben valószínűleg mindenkinek ez a legnagyobb mumus. Anyagilag egyébként nyilván nekünk is, de például a CSOK-hoz az adminisztráció sokkal bonyolultabb volt.
A bankok ingatlan vásárláshoz és felújításhoz úgynevezett jelzáloghitelt kínálnak, ami azt jelenti, hogy megbecsülik a szóban forgó ingatlan értékét, majd mindenféle tartalékképzéssel és szorzófaktorokkal kiszámolják, hogy egy adott ingatlanra egy adott személy mennyi hitelt vehet fel maximum. Ez sok mindentől függ, de úgy látom, hogy a vételár kb 50-80%-a körüli összeg szokott lenni. Minél értékállóbbnak tűnik az ingatlan, minél frekventáltabb helyen van, minél nagyobb rá a tipikus ingatlanpiaci kereslet, annál nagyobb ez a faktor. Továbbá annál nagyobb, minél nagyobb és stabilabb a hitelt felvevő személynek a keresete, foglalkozása, stb. Ez tényleg nagyon nagy határok között tud szórni.
Na de hogy is szokott történni egy ingatlan adásvétel, ha banki hitelfelvétel is van a dologban?
1. A vevő és az eladó megegyezik a vételárban
2. Adásvételi szerződés készítése, mely tartalmazza a saját erő és a felvenni kívánt hitel összegét
3. Hitel igénylése a banknál
4. Ingatlan értékbecslés és hitelbírálat
5. Saját erő kifizetése
6. Kölcsönszerződés megkötése
7. Hitelfolyósítás
Nincs ebben valami furcsa???
Mi történik itt? A vevő még azelőtt bevállalja a felvett hitel összegét az adásvételi szerződésben, hogy a bankhoz egyáltalán benyújtotta volna a kölcsönkérelmet, mielőtt az ingatlan-értékbecslés megtörtént volna, és mielőtt megkötötte volna a bankkal a kölcsönszerződést!
Ezután több eset is lehetséges:
1. A vevő megkapja a bevállalt hitelösszeget a banktól, minden rendben.
2. A vevő kevesebb hitelt kap a banktól, mint szeretne, és vagy ki tudja pótolni a hiányzó összeget saját erőből, vagy nem, és akkor nem tudja teljesíteni a szerződést. Ha ki is tudja pótolni, akkor valószínűleg nem jut pénze másra, például felújítás, néhány bútor, stb.
3. A vevő egyáltalán nem kap hitelt a banktól, ekkor jó eséllyel nem tudja teljesíteni a szerződést.
Mi van akkor, ha a vevő nem tudja teljesíteni a szerződést?
Ez a szerződés szövegezésétől függ. Általában az van benne, hogy ha a szerződés "a vevő érdekkörében bekövetkező esemény miatt" hiúsul meg, akkor a vevő elesik a foglalótól. Ez magában foglalja azt az esetet is, amikor a vevő nem kap hitelt a banktól, vagy csak kevesebbet, és nem tudja kipótolni saját erővel!
A másik eset, amikor az eladó és a vevő megegyeznek a szerződéskor, hogy ha azért nem tudja teljesíteni a vevő a szerződést, mert a bank nem ad neki hitelt, akkor mégis visszajár a foglaló. Ez az eladó jóindulatától függ, hogy belemegy-e ebbe. Nálunk sikerült ebben megegyezni, annyi módosítással, hogy ilyenkor az eladó valamennyi bánatpénzt megtarthatott volna, amiből az ingatlanost kifizette.
Hogy lehet egy ilyen helyzetet kivédeni, ha az eladó nem megy bele ebbe az engedménybe?
A bankoknál szokott lenni olyan, hogy előzetes hitelbírálat és előzetes értékbecslés.
Az előbbi annyit jelent, hogy a bank megvizsgálja a hitelt felvenni szándékozó személy pénzügyi helyzetét, és ebből megállapítja azt a szorzót, amit majd a maximum felvehető hitel kiszámításánál használni fog. Itt még nincs szó konkrét ingatlanról! Ennek nem tudom hogy van-e díja, egy nem hivatalos ilyen vizsgálatot kértem, és ott az jött ki, hogy nem lesz gond.
Az előzetes értékbecslés pedig annyit jelent, hogy még mindenféle hitelkérelem és szerződés nélkül a vevő megrendel a megadott ingatlanra a banktól egy értékbecslést. Ez a mi bankunknál 30 000 Ft. Amennyiben egy bizonyos időn belül (30 vagy 60 nap, nem emlékszem) az illető erre az ingatlanra hitelkérelmet nyújt be, akkor a bank ennek az értékbecslésnek az eredményét fogja a bírálatkor felhasználni. Itt pedig nincsen szó konkrét személyes anyagi helyzetről, csakis az ingatlanról! Nálunk egyébként ennek az értékbecslésnek az eredménye az lett, hogy az ingatlan forgalmi értéke a vételárnál kb 2 millióval kevesebb lett, tehát nem automatikusan a vételárral kell számolni! És ebből számolódik az ingatlan hitelfedezeti összege, abból pedig az egyéni szorzó alapján a maximális felvehető hitelösszeg. Megjegyzem, hogy a CSOK összegét is az értékbecslés során megállapított hasznos alapterület alapján számolják ki, tehát így azt is előre meg lehet tudni.
A vevő tehát az adásvételi szerződés megkötésekor már nagyon nagy bizonyossággal tudja, hogy mennyi hitelt tud felvenni, igaz, ezért az információért előre fizetnie kellett (megjegyzem, sok bank utólag visszafizeti az értékbecslés díját, ha végül megköttetik a hitelszerződés).
Hogy úsztunk meg majdnem 2 millió forint buktát?
Volt egy másik ház, amit kinéztünk, meg is egyeztünk már a vételárban, de mivel én ilyen biztonságra törekvő ember vagyok, gondoltam, hogy csináltatok előzetes értékbecslést, és csak akkor írom alá az adásvételi szerződést, ha tudom hogy mennyi hitelt tudok felvenni. Aztán hívott az értékbecslő, hogy van egy kis gond, a házban nincs vezetékes víz, egy ásott kút vizét használták. Ezt mi tudtuk, jó, hát majd mi beköttetjük. Igen ám, csakhogy a mi bankunknál ez kizáró ok, ilyen esetben nem hogy csak kevesebb hitelt ad, hanem egyáltalán nem ad hitelt! És ez az eladó nem ment volna bele abba az engedménybe, hogy ilyen esetben a foglaló visszajárjon. A szerződés kitűzött időpontja előtti nap mondtuk vissza az egészet.
Tehát, ha követtük volna a bankok által is sugallt sorrendet, hogy előbb adásvételi, majd hitelkérelem, értékbecslés, stb, akkor elbuktunk volna majdnem 2 millió forint foglalót!
Ezzel szemben így elbuktunk egy értékbecslés díjat, meg az építész-statikus szakértői díját, amikor ezt a házat megnézettük vele. Ez összesen néhány tízezer forint veszteség a 2 millióhoz képest!
Igazából azt nem értem, hogy miért nem ez az alap eljárás. Hogy az emberek csak akkor kötnek adásvételit, ha már tudják, hogy mennyi hitelt tudnak felvenni. Azt meg főleg nem értem, hogy a bankok miért ezt a sorrendet kommunikálják. Hiszen őket fogja utálni mindenki, aki nem kap hitelt, és emiatt egy csomó pénzt elbukik.
(folyt. köv.)
Ugye a teljes költség nálunk kiadás oldalon úgy fog kinézni a végén, hogy
Összes költség = Vételár + Felújítás + Egyéb
A forrás oldal pedig így:
Összes forrás = Saját erő + Hitel + CSOK
(CSOK = Családok Otthonteremtési Kedvezménye)
A vételár ugye az alku kérdése, a felújítás költségeit csak becsülni tudjuk, az egyéb kiadások alatt pedig ilyeneket értek, hogy ügyvédi díj, ingatlanszerzési illeték, hitelfolyósítási díj, közjegyzői díj, földhivatali eljárási díjak, tulajdoni lap lekérési díjak, CSOK ügyéntézés során mindenféle illetékbélyegek, ingatlan-értékbecslés, stb. Ebben nincsenek benne a különféle tervezési és ingatlanszakértői díjak, amiket az építésznek és egyéb szakembereknek kell fizetni az építési engedélyhez. Ezeket majd a felújításhoz számoljuk.
A saját erő annyi amennyi, a hitel maximális összegét ugye a bank határozza meg az ingatlan becsült hitelfedezeti értéke és a hitelt felvevő személy (én) hitelminősítése alapján, a CSOK-ot pedig gyermekszám, az ingatlan hasznos alapterülete és energetikai besorolása alapján adja az állam.
Egy kicsit írnék a jelzáloghitelről, mert az egészben valószínűleg mindenkinek ez a legnagyobb mumus. Anyagilag egyébként nyilván nekünk is, de például a CSOK-hoz az adminisztráció sokkal bonyolultabb volt.
A bankok ingatlan vásárláshoz és felújításhoz úgynevezett jelzáloghitelt kínálnak, ami azt jelenti, hogy megbecsülik a szóban forgó ingatlan értékét, majd mindenféle tartalékképzéssel és szorzófaktorokkal kiszámolják, hogy egy adott ingatlanra egy adott személy mennyi hitelt vehet fel maximum. Ez sok mindentől függ, de úgy látom, hogy a vételár kb 50-80%-a körüli összeg szokott lenni. Minél értékállóbbnak tűnik az ingatlan, minél frekventáltabb helyen van, minél nagyobb rá a tipikus ingatlanpiaci kereslet, annál nagyobb ez a faktor. Továbbá annál nagyobb, minél nagyobb és stabilabb a hitelt felvevő személynek a keresete, foglalkozása, stb. Ez tényleg nagyon nagy határok között tud szórni.
Na de hogy is szokott történni egy ingatlan adásvétel, ha banki hitelfelvétel is van a dologban?
1. A vevő és az eladó megegyezik a vételárban
2. Adásvételi szerződés készítése, mely tartalmazza a saját erő és a felvenni kívánt hitel összegét
3. Hitel igénylése a banknál
4. Ingatlan értékbecslés és hitelbírálat
5. Saját erő kifizetése
6. Kölcsönszerződés megkötése
7. Hitelfolyósítás
Nincs ebben valami furcsa???
Mi történik itt? A vevő még azelőtt bevállalja a felvett hitel összegét az adásvételi szerződésben, hogy a bankhoz egyáltalán benyújtotta volna a kölcsönkérelmet, mielőtt az ingatlan-értékbecslés megtörtént volna, és mielőtt megkötötte volna a bankkal a kölcsönszerződést!
Ezután több eset is lehetséges:
1. A vevő megkapja a bevállalt hitelösszeget a banktól, minden rendben.
2. A vevő kevesebb hitelt kap a banktól, mint szeretne, és vagy ki tudja pótolni a hiányzó összeget saját erőből, vagy nem, és akkor nem tudja teljesíteni a szerződést. Ha ki is tudja pótolni, akkor valószínűleg nem jut pénze másra, például felújítás, néhány bútor, stb.
3. A vevő egyáltalán nem kap hitelt a banktól, ekkor jó eséllyel nem tudja teljesíteni a szerződést.
Mi van akkor, ha a vevő nem tudja teljesíteni a szerződést?
Ez a szerződés szövegezésétől függ. Általában az van benne, hogy ha a szerződés "a vevő érdekkörében bekövetkező esemény miatt" hiúsul meg, akkor a vevő elesik a foglalótól. Ez magában foglalja azt az esetet is, amikor a vevő nem kap hitelt a banktól, vagy csak kevesebbet, és nem tudja kipótolni saját erővel!
A másik eset, amikor az eladó és a vevő megegyeznek a szerződéskor, hogy ha azért nem tudja teljesíteni a vevő a szerződést, mert a bank nem ad neki hitelt, akkor mégis visszajár a foglaló. Ez az eladó jóindulatától függ, hogy belemegy-e ebbe. Nálunk sikerült ebben megegyezni, annyi módosítással, hogy ilyenkor az eladó valamennyi bánatpénzt megtarthatott volna, amiből az ingatlanost kifizette.
Hogy lehet egy ilyen helyzetet kivédeni, ha az eladó nem megy bele ebbe az engedménybe?
A bankoknál szokott lenni olyan, hogy előzetes hitelbírálat és előzetes értékbecslés.
Az előbbi annyit jelent, hogy a bank megvizsgálja a hitelt felvenni szándékozó személy pénzügyi helyzetét, és ebből megállapítja azt a szorzót, amit majd a maximum felvehető hitel kiszámításánál használni fog. Itt még nincs szó konkrét ingatlanról! Ennek nem tudom hogy van-e díja, egy nem hivatalos ilyen vizsgálatot kértem, és ott az jött ki, hogy nem lesz gond.
Az előzetes értékbecslés pedig annyit jelent, hogy még mindenféle hitelkérelem és szerződés nélkül a vevő megrendel a megadott ingatlanra a banktól egy értékbecslést. Ez a mi bankunknál 30 000 Ft. Amennyiben egy bizonyos időn belül (30 vagy 60 nap, nem emlékszem) az illető erre az ingatlanra hitelkérelmet nyújt be, akkor a bank ennek az értékbecslésnek az eredményét fogja a bírálatkor felhasználni. Itt pedig nincsen szó konkrét személyes anyagi helyzetről, csakis az ingatlanról! Nálunk egyébként ennek az értékbecslésnek az eredménye az lett, hogy az ingatlan forgalmi értéke a vételárnál kb 2 millióval kevesebb lett, tehát nem automatikusan a vételárral kell számolni! És ebből számolódik az ingatlan hitelfedezeti összege, abból pedig az egyéni szorzó alapján a maximális felvehető hitelösszeg. Megjegyzem, hogy a CSOK összegét is az értékbecslés során megállapított hasznos alapterület alapján számolják ki, tehát így azt is előre meg lehet tudni.
A vevő tehát az adásvételi szerződés megkötésekor már nagyon nagy bizonyossággal tudja, hogy mennyi hitelt tud felvenni, igaz, ezért az információért előre fizetnie kellett (megjegyzem, sok bank utólag visszafizeti az értékbecslés díját, ha végül megköttetik a hitelszerződés).
Hogy úsztunk meg majdnem 2 millió forint buktát?
Volt egy másik ház, amit kinéztünk, meg is egyeztünk már a vételárban, de mivel én ilyen biztonságra törekvő ember vagyok, gondoltam, hogy csináltatok előzetes értékbecslést, és csak akkor írom alá az adásvételi szerződést, ha tudom hogy mennyi hitelt tudok felvenni. Aztán hívott az értékbecslő, hogy van egy kis gond, a házban nincs vezetékes víz, egy ásott kút vizét használták. Ezt mi tudtuk, jó, hát majd mi beköttetjük. Igen ám, csakhogy a mi bankunknál ez kizáró ok, ilyen esetben nem hogy csak kevesebb hitelt ad, hanem egyáltalán nem ad hitelt! És ez az eladó nem ment volna bele abba az engedménybe, hogy ilyen esetben a foglaló visszajárjon. A szerződés kitűzött időpontja előtti nap mondtuk vissza az egészet.
Tehát, ha követtük volna a bankok által is sugallt sorrendet, hogy előbb adásvételi, majd hitelkérelem, értékbecslés, stb, akkor elbuktunk volna majdnem 2 millió forint foglalót!
Ezzel szemben így elbuktunk egy értékbecslés díjat, meg az építész-statikus szakértői díját, amikor ezt a házat megnézettük vele. Ez összesen néhány tízezer forint veszteség a 2 millióhoz képest!
Igazából azt nem értem, hogy miért nem ez az alap eljárás. Hogy az emberek csak akkor kötnek adásvételit, ha már tudják, hogy mennyi hitelt tudnak felvenni. Azt meg főleg nem értem, hogy a bankok miért ezt a sorrendet kommunikálják. Hiszen őket fogja utálni mindenki, aki nem kap hitelt, és emiatt egy csomó pénzt elbukik.
(folyt. köv.)
2015. december 7., hétfő
Meglévő állapot
A meglévő állapotot már bemutattam alaprajzként, most jöjjön néhány kép. A dolog érdekessége, hogy ma "találtam" egy ciszterna-szerűséget a kút mellett, olyan 6-7 méter mély és kb 1,5 méter széles négyzet a keresztmetszete. Vannak benne valamilyen csövek is, egészen az alján is.
Mint kiderült, ez volt a hidrofor akna a szivattyúval, csak a hidrofort felhozták a pincébe, mert a kútban időnként annyira feljött a víz, hogy elárasztotta a hidrofort.
Elvileg ez most is rá van kötve a ház vízhálózatára, és bár az újra lesz építve, jó lenne a kútvizet felhasználni amire csak lehet.
Mint kiderült, ez volt a hidrofor akna a szivattyúval, csak a hidrofort felhozták a pincébe, mert a kútban időnként annyira feljött a víz, hogy elárasztotta a hidrofort.
Elvileg ez most is rá van kötve a ház vízhálózatára, és bár az újra lesz építve, jó lenne a kútvizet felhasználni amire csak lehet.
2015. december 5., szombat
Kifizetve
A héten a bank folyósította a hitelt és a CSOK-ot, így teljesen ki van fizetve a ház. Jövő héten birtokba adás, közművek átírása, tulajdonjog bejegyzés a földhivatalnál, stb. Közben lassan végleges formáját ölti a tervezett alaprajz is, szeretném majd azt is feltenni valamilyen vázlatos formában.
Feliratkozás:
Bejegyzések (Atom)