Hitel, értékbecslés, CSOK

A házzal és a műszaki tartalommal kapcsolatos bejegyzések mellett lehet hogy érdekes lehet a folyamat jogi vonatkozása is. Ebben a bejegyzésben kicsit a hitelezéssel és a kapcsolódó intézni valókkal foglalkozom. Lehet hogy kicsit száraz lesz és hosszú, de saját tapasztalatokon alapul, és leírom, hogy hogy nem buktunk el majdnem 2 millió forintot...

Ugye a teljes költség nálunk kiadás oldalon úgy fog kinézni a végén, hogy

Összes költség = Vételár + Felújítás + Egyéb

A forrás oldal pedig így:

Összes forrás = Saját erő + Hitel + CSOK

(CSOK = Családok Otthonteremtési Kedvezménye)

A vételár ugye az alku kérdése, a felújítás költségeit csak becsülni tudjuk, az egyéb kiadások alatt pedig ilyeneket értek, hogy ügyvédi díj, ingatlanszerzési illeték, hitelfolyósítási díj, közjegyzői díj, földhivatali eljárási díjak, tulajdoni lap lekérési díjak, CSOK ügyéntézés során mindenféle illetékbélyegek, ingatlan-értékbecslés, stb. Ebben nincsenek benne a különféle tervezési és ingatlanszakértői díjak, amiket az építésznek és egyéb szakembereknek kell fizetni az építési engedélyhez. Ezeket majd a felújításhoz számoljuk.

A saját erő annyi amennyi, a hitel maximális összegét ugye a bank határozza meg az ingatlan becsült hitelfedezeti értéke és a hitelt felvevő személy (én) hitelminősítése alapján, a CSOK-ot pedig gyermekszám, az ingatlan hasznos alapterülete és energetikai besorolása alapján adja az állam.

Egy kicsit írnék a jelzáloghitelről, mert az egészben valószínűleg mindenkinek ez a legnagyobb mumus. Anyagilag egyébként nyilván nekünk is, de például a CSOK-hoz az adminisztráció sokkal bonyolultabb volt.

A bankok ingatlan vásárláshoz és felújításhoz úgynevezett jelzáloghitelt kínálnak, ami azt jelenti, hogy megbecsülik a szóban forgó ingatlan értékét, majd mindenféle tartalékképzéssel és szorzófaktorokkal kiszámolják, hogy egy adott ingatlanra egy adott személy mennyi hitelt vehet fel maximum. Ez sok mindentől függ, de úgy látom, hogy a vételár kb 50-80%-a körüli összeg szokott lenni. Minél értékállóbbnak tűnik az ingatlan, minél frekventáltabb helyen van, minél nagyobb rá a tipikus ingatlanpiaci kereslet, annál nagyobb ez a faktor. Továbbá annál nagyobb, minél nagyobb és stabilabb a hitelt felvevő személynek a keresete, foglalkozása, stb. Ez tényleg nagyon nagy határok között tud szórni.

Na de hogy is szokott történni egy ingatlan adásvétel, ha banki hitelfelvétel is van a dologban?
1. A vevő és az eladó megegyezik a vételárban
2. Adásvételi szerződés készítése, mely tartalmazza a saját erő és a felvenni kívánt hitel összegét
3. Hitel igénylése a banknál
4. Ingatlan értékbecslés és hitelbírálat
5. Saját erő kifizetése
6. Kölcsönszerződés megkötése
7. Hitelfolyósítás

Nincs ebben valami furcsa???

Mi történik itt? A vevő még azelőtt bevállalja a felvett hitel összegét az adásvételi szerződésben, hogy a bankhoz egyáltalán benyújtotta volna a kölcsönkérelmet, mielőtt az ingatlan-értékbecslés megtörtént volna, és mielőtt megkötötte volna a bankkal a kölcsönszerződést!

Ezután több eset is lehetséges:
1. A vevő megkapja a bevállalt hitelösszeget a banktól, minden rendben.
2. A vevő kevesebb hitelt kap a banktól, mint szeretne, és vagy ki tudja pótolni a hiányzó összeget saját erőből, vagy nem, és akkor nem tudja teljesíteni a szerződést. Ha ki is tudja pótolni, akkor valószínűleg nem jut pénze másra, például felújítás, néhány bútor, stb.
3. A vevő egyáltalán nem kap hitelt a banktól, ekkor jó eséllyel nem tudja teljesíteni a szerződést.

Mi van akkor, ha a vevő nem tudja teljesíteni a szerződést?

Ez a szerződés szövegezésétől függ. Általában az van benne, hogy ha a szerződés "a vevő érdekkörében bekövetkező esemény miatt" hiúsul meg, akkor a vevő elesik a foglalótól. Ez magában foglalja azt az esetet is, amikor a vevő nem kap hitelt a banktól, vagy csak kevesebbet, és nem tudja kipótolni saját erővel!
A másik eset, amikor az eladó és a vevő megegyeznek a szerződéskor, hogy ha azért nem tudja teljesíteni a vevő a szerződést, mert a bank nem ad neki hitelt, akkor mégis visszajár a foglaló. Ez az eladó jóindulatától függ, hogy belemegy-e ebbe. Nálunk sikerült ebben megegyezni, annyi módosítással, hogy ilyenkor az eladó valamennyi bánatpénzt megtarthatott volna, amiből az ingatlanost kifizette.

Hogy lehet egy ilyen helyzetet kivédeni, ha az eladó nem megy bele ebbe az engedménybe?

A bankoknál szokott lenni olyan, hogy előzetes hitelbírálat és előzetes értékbecslés.
Az előbbi annyit jelent, hogy a bank megvizsgálja a hitelt felvenni szándékozó személy pénzügyi helyzetét, és ebből megállapítja azt a szorzót, amit majd a maximum felvehető hitel kiszámításánál használni fog. Itt még nincs szó konkrét ingatlanról! Ennek nem tudom hogy van-e díja, egy nem hivatalos ilyen vizsgálatot kértem, és ott az jött ki, hogy nem lesz gond.
Az előzetes értékbecslés pedig annyit jelent, hogy még mindenféle hitelkérelem és szerződés nélkül a vevő megrendel a megadott ingatlanra a banktól egy értékbecslést. Ez a mi bankunknál 30 000 Ft. Amennyiben egy bizonyos időn belül (30 vagy 60 nap, nem emlékszem) az illető erre az ingatlanra hitelkérelmet nyújt be, akkor a bank ennek az értékbecslésnek az eredményét fogja a bírálatkor felhasználni. Itt pedig nincsen szó konkrét személyes anyagi helyzetről, csakis az ingatlanról! Nálunk egyébként ennek az értékbecslésnek az eredménye az lett, hogy az ingatlan forgalmi értéke a vételárnál kb 2 millióval kevesebb lett, tehát nem automatikusan a vételárral kell számolni! És ebből számolódik az ingatlan hitelfedezeti összege, abból pedig az egyéni szorzó alapján a maximális felvehető hitelösszeg. Megjegyzem, hogy a CSOK összegét is az értékbecslés során megállapított hasznos alapterület alapján számolják ki, tehát így azt is előre meg lehet tudni.

A vevő tehát az adásvételi szerződés megkötésekor már nagyon nagy bizonyossággal tudja, hogy mennyi hitelt tud felvenni, igaz, ezért az információért előre fizetnie kellett (megjegyzem, sok bank utólag visszafizeti az értékbecslés díját, ha végül megköttetik a hitelszerződés).

Hogy úsztunk meg majdnem 2 millió forint buktát?

Volt egy másik ház, amit kinéztünk, meg is egyeztünk már a vételárban, de mivel én ilyen biztonságra törekvő ember vagyok, gondoltam, hogy csináltatok előzetes értékbecslést, és csak akkor írom alá az adásvételi szerződést, ha tudom hogy mennyi hitelt tudok felvenni. Aztán hívott az értékbecslő, hogy van egy kis gond, a házban nincs vezetékes víz, egy ásott kút vizét használták. Ezt mi tudtuk, jó, hát majd mi beköttetjük. Igen ám, csakhogy a mi bankunknál ez kizáró ok, ilyen esetben nem hogy csak kevesebb hitelt ad, hanem egyáltalán nem ad hitelt! És ez az eladó nem ment volna bele abba az engedménybe, hogy ilyen esetben a foglaló visszajárjon. A szerződés kitűzött időpontja előtti nap mondtuk vissza az egészet.

Tehát, ha követtük volna a bankok által is sugallt sorrendet, hogy előbb adásvételi, majd hitelkérelem, értékbecslés, stb, akkor elbuktunk volna majdnem 2 millió forint foglalót!

Ezzel szemben így elbuktunk egy értékbecslés díjat, meg az építész-statikus szakértői díját, amikor ezt a házat megnézettük vele. Ez összesen néhány tízezer forint veszteség a 2 millióhoz képest!

Igazából azt nem értem, hogy miért nem ez az alap eljárás. Hogy az emberek csak akkor kötnek adásvételit, ha már tudják, hogy mennyi hitelt tudnak felvenni. Azt meg főleg nem értem, hogy a bankok miért ezt a sorrendet kommunikálják. Hiszen őket fogja utálni mindenki, aki nem kap hitelt, és emiatt egy csomó pénzt elbukik.

(folyt. köv.)